“好房子”從理念走向現(xiàn)實——來自北京市昌平區(qū)的調(diào)查

　　今年的《政府工作報告》提出，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。一時間，“好房子”成為大家爭相討論的熱門話題。5月1日起，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》正式施行。“好房子”到底長什么樣？能為房地產(chǎn)市場注入哪些新動力？我們何時能住上“好房子”？記者近日在北京進(jìn)行了實地采訪。

　　隨著經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，人民群眾對居住質(zhì)量和居住環(huán)境提升改善的需求不斷增多。曾經(jīng)，“有房住”是許多家庭的期望；如今，“住好房”成為居民的新追求。從“安居”到“優(yōu)居”，住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)正在悄然升級。作為全國首個正式落地的“好房子”項目，位于北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期的新建住宅備受關(guān)注。

　　示范項目落地

　　2024年3月，全國首屆“好房子”設(shè)計大賽上，北京昌平生命科學(xué)園三期0056住宅地塊，迎來帶方案入市的重要一刻。這個定名為“龍湖·觀萃”的項目，憑借綠色、低碳、智能、安全等設(shè)計亮點，榮獲大賽北京賽題一等獎方案并實施落地，成為全國首個落地的“好房子”示范工程。項目緊鄰北京海淀北部產(chǎn)業(yè)區(qū)，面向大量產(chǎn)業(yè)外溢人口，既承載著政策試點的創(chuàng)新使命，也在回應(yīng)市場對品質(zhì)住宅的現(xiàn)實期待。

　　今年4月19日，這個備受關(guān)注的社區(qū)新開放部分公共空間，實景揭開了“好房子”的神秘面紗。

　　踏入社區(qū)，開闊感迎面而來。結(jié)合東西兩側(cè)超1.3萬平方米的綠地，小區(qū)設(shè)計了貫穿中心的風(fēng)雨連廊。連廊曲折延伸，一路點綴著桌椅與花草，不僅增添了視覺層次，也成為居民小憩交流的好去處。小區(qū)歸家動線也經(jīng)過精心設(shè)計，采用三進(jìn)式布局，從大門起步，穿越大型水景、中軸景觀再到綠意盎然的休憩區(qū)，層層遞進(jìn)，全面提升居住儀式感和社區(qū)歸屬感。

　　“首層架空層、風(fēng)雨連廊是‘好房子’的突出特色。這部分空間不計入容積率，在不損失住宅面積的基礎(chǔ)上，增加了更多室內(nèi)外交往空間。”北京市規(guī)劃和自然資源委員會昌平分局實施科科長喬捷娟說。

　　繞過綠意盎然的中庭，一棟95平方米的三居樣板間敞開著門，邀請人們走進(jìn)一個溫馨世界。最引人注目的，是與臥室連通的陽臺�！耙驗檫@個陽臺不計入容積率，整體得房率提高約8%。陽臺摒棄了傳統(tǒng)的封閉式設(shè)計，改為錯落有致的開敞形式，既延伸了空間感，也讓居住者在家中就能近距離感受春花秋葉、四時流轉(zhuǎn)�！饼埡�集團(tuán)華北地區(qū)項目負(fù)責(zé)人郭宇說。

　　建筑布局上，洋房與小高層錯落排布。在架空層下，一片片開放空間被細(xì)致劃分。在共享辦公區(qū)域，靠窗位置排布著一排簡潔的桌椅，配備了臺燈、文具和便捷插座接口等。兒童活動空間色彩明亮，孩子們在海洋球池中追逐嬉鬧。老人娛樂區(qū)則靜謐溫暖，幾位老人圍坐在一起喝茶、下棋。

　　在設(shè)計與建設(shè)過程中，項目團(tuán)隊對設(shè)計方案進(jìn)行了多輪迭代優(yōu)化。該項目研發(fā)負(fù)責(zé)人馮宏欣介紹，早在2024年3月項目掛牌時，團(tuán)隊就明確了要落實“好房子”理念，這對產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)生了重要影響。

　　“好房子政策的推出，標(biāo)志著居住產(chǎn)品從簡單遮風(fēng)擋雨轉(zhuǎn)向?qū)�空間品質(zhì)、公共服務(wù)、精神體驗的全面提升。”馮宏欣說，為了回應(yīng)周邊配套尚不完善的情況，項目在社區(qū)大門外打造了“商業(yè)盒子”，引入便利店、咖啡廳等，外立面以淺色石材搭配細(xì)膩金屬，營造出一種微度假氛圍，精準(zhǔn)契合當(dāng)代城市居民對生活品質(zhì)的期待。

　　政策引導(dǎo)給力

　　“好房子”項目能夠順利落地，離不開政策的創(chuàng)新與引導(dǎo)。一系列針對“好房子”建設(shè)的新政策、新標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)出臺，為建設(shè)更多高品質(zhì)住宅提供制度保障。

　　2024年11月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，提出住區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)、運營維護(hù)的全生命周期要求，強(qiáng)調(diào)風(fēng)貌協(xié)調(diào)、生活便捷、綠色低碳等。

　　同時，北京市持續(xù)在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上發(fā)力，尤其是在昌平等北京平原新城地區(qū)，形成較為完善的制度支持體系。2025年2月，《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》（以下簡稱《技術(shù)要點》）印發(fā)，明確支持架空層、風(fēng)雨連廊、開敞陽臺等新型設(shè)計，并在建筑材料、外立面、空間彈性等方面給予更大自由度，爭取通過一段時間的試行，形成可推廣的經(jīng)驗。

　　例如，“好房子”能否提高得房率，是居民普遍關(guān)注的話題�！暗梅柯适情_發(fā)建設(shè)企業(yè)使用的俗稱，通常指戶型套內(nèi)面積與建筑面積之比�！北本┦幸�(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人說，通過測算，以建筑面積100平方米和140平方米的戶型為例，如果按照《技術(shù)要點》來設(shè)計建設(shè)，得房率可以從80%適度提升至90%左右。這主要得益于陽臺、飾面層部分面積不計入容積率�！都夹g(shù)要點》鼓勵豐富居住空間形式，補充基礎(chǔ)公共服務(wù)，優(yōu)化小區(qū)空間布局。對居民來說，“好房子”的規(guī)劃建設(shè)成果，后續(xù)將會實實在在感受到。

　　這些制度創(chuàng)新得到業(yè)界的高度評價。北京市建筑設(shè)計研究院首席總建筑師邵韋平表示，一系列政策創(chuàng)新，為住宅設(shè)計提供了更多可能性�！八�可能成為全國‘好房子’建設(shè)的參考模板，推動設(shè)計師開展高質(zhì)量創(chuàng)作，創(chuàng)作出更多受群眾歡迎的優(yōu)秀住宅與社區(qū)�！�

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院院長嚴(yán)金明認(rèn)為，相關(guān)政策強(qiáng)調(diào)土地利用的可持續(xù)性，推動綠色建筑和智能技術(shù)的應(yīng)用，確保土地資源的高效利用與長期發(fā)展。這是北京市在土地管理領(lǐng)域的重要創(chuàng)新，為平原新城的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支持。

　　更新模式升級

　　政策與標(biāo)準(zhǔn)的落地，最終要通過具體項目去檢驗和實現(xiàn)。全國首個“好房子”落地昌平，不僅提升了新建住宅的標(biāo)準(zhǔn)，也為老舊小區(qū)改造、城市更新指明了方向。

　　馮宏欣坦言，一開始接到任務(wù)時壓力極大：“‘好房子’從陽臺、門窗、收納系統(tǒng)到公共空間、適老化設(shè)計，每一項都有指標(biāo)、有標(biāo)準(zhǔn)、有挑戰(zhàn)�！睘榇�，團(tuán)隊甚至投入上千萬元推翻原有設(shè)計體系，重新調(diào)整雕塑、廊架等細(xì)節(jié)布局，以確保落地效果符合“好房子”預(yù)期。比如，贈送的陽臺做到1.5米進(jìn)深、局部3.3米開間，以保證采光和使用體驗；衛(wèi)生間安裝折疊門，以便不同年齡段人群使用，體現(xiàn)全齡友好的理念�！拔覀兪敲�著石頭過河，這為北京乃至全國后續(xù)‘好房子’的推廣打下了基礎(chǔ)�！惫�宇說。

　　“新的政策涉及規(guī)劃、建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)等多領(lǐng)域，作為設(shè)計師需加強(qiáng)多方協(xié)同讓創(chuàng)新政策真正落地，創(chuàng)作出更多受群眾歡迎的優(yōu)秀住宅與社區(qū)。”在邵韋平看來，住宅產(chǎn)業(yè)設(shè)計師要與時俱進(jìn)開展高質(zhì)量設(shè)計創(chuàng)作，將創(chuàng)新理念和利好政策轉(zhuǎn)化為受使用者歡迎的“好房子”。

　　在北京市城市更新實踐中，已有項目開始借鑒“好房子”理念。其中，全屋智能成為提升住宅品質(zhì)的重要路徑。記者注意到，越來越多項目引入燈光自動感應(yīng)、語音控制窗簾、智能溫控、健康監(jiān)測等設(shè)備，打造“貼心管家式”智慧住宅，為居民提供更便捷舒適的生活體驗。

　　從購房者角度來看，帶有“好房子”認(rèn)證的項目，未來在二手市場的保值與溢價能力也將更強(qiáng)。北京市房地產(chǎn)估價師和土地估價師與不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會秘書長王曉東表示，北京現(xiàn)有政策聚焦“品質(zhì)提升”與“空間增效”，不僅回應(yīng)了居民對“好房子”的期待，也將對區(qū)域房地產(chǎn)市場價值產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　“容積率計算規(guī)則優(yōu)化、公共空間配建要求及建筑形態(tài)彈性管控等舉措，為下一步開發(fā)商打造高品質(zhì)住宅、提高產(chǎn)品力提供了支撐。從‘贈送面積’‘共享配套’等要素來看，居民可以支付同樣的錢，獲得品質(zhì)更好的房子，保值增值屬性也將更強(qiáng)，將進(jìn)一步提振消費�！蓖鯐詵|說。

　　“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，不能停留在建設(shè)階段，還應(yīng)延伸到后期服務(wù)。郭宇認(rèn)為，“好房子”不只是蓋出一批房子，更關(guān)鍵的是真正解決用戶痛點并提供優(yōu)質(zhì)生活感受，建設(shè)一套完整的生活體系。他認(rèn)為，“好房子”在推廣落地過程中，需投入更多基礎(chǔ)配套，完善路網(wǎng)、軌道交通、生活配套等。只有大環(huán)境與社區(qū)環(huán)境一起升級，才能真正實現(xiàn)以“全生命周期適配”為核心的產(chǎn)品邏輯。

　　市民對“好房子”的期待，不僅要從建筑本身入手，還要從外部提供好配套、好環(huán)境、好服務(wù)。北京市規(guī)劃和自然資源委員會黨組成員、副主任楊浚表示，針對以往規(guī)劃實施缺乏系統(tǒng)性整體性結(jié)構(gòu)性考量的問題，北京努力改變以往局部項目零散實施難以形成整體規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致城市界面不夠連貫、功能使用不夠配套、城市發(fā)展?jié)摿κ芟蕖⒊鞘懈�新動力不足的局面，提出以�?guī)劃街區(qū)為基本單元統(tǒng)籌資源要素、謀劃生成項目、提升空間價值，通過對空間、時間、權(quán)益、利益的多維度統(tǒng)籌，實現(xiàn)從“好房子”到“好街區(qū)”再到“好城區(qū)”的躍升。（經(jīng)濟(jì)日報記者 韓秉志）