北京“五一”樓市觀察：新房促銷力度大 二手房銷售承壓

　　“五一”假期期間，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)樓市進(jìn)行走訪發(fā)現(xiàn)，二手房帶看、成交出現(xiàn)較為明顯的區(qū)域分化，成交整體有限；新房樓盤則普遍推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，假期特價(jià)房源較多，不少樓盤在特價(jià)房源基礎(chǔ)上還進(jìn)行了打折促銷活動(dòng)，成交也出現(xiàn)了較為明顯的分化。

　　● 本報(bào)記者 董添

　　成交區(qū)域冷熱不均

　　“假期期間，北京地區(qū)的新房，昌平、大興、朝陽(yáng)等區(qū)域成交較好，其他區(qū)域成交較為平淡。各大樓盤基本都推出了假期優(yōu)惠活動(dòng)。順義一些樓盤在推出特價(jià)房的基礎(chǔ)上，又推出了打折活動(dòng)，部分折扣低至8折。”走訪過(guò)程中，北京鏈家資深新房銷售人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“樓盤促銷力度大，疊加假期時(shí)間充裕，看房的人比平時(shí)要多一些�！�

　　有新房銷售告訴記者，“五一”假期是重要的蓄客時(shí)點(diǎn)，即便當(dāng)時(shí)沒(méi)有成交，帶看量對(duì)于之后一段時(shí)間的成交也將起到至關(guān)重要的作用。

　　二手房方面，記者在鏈家系統(tǒng)看到，北京地區(qū)二手房掛牌量高達(dá)160600套，相比年初增加了1.5萬(wàn)套。

　　“最近房源量比較充足，購(gòu)房者的可選擇范圍比較大，換房客戶比較多，很多是掛出來(lái)置換的客戶。假期成交比較有限，帶看和平時(shí)差不多，當(dāng)時(shí)可能成交不了，后續(xù)慢慢轉(zhuǎn)化�！弊咴L過(guò)程中，多位二手房中介人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　位于西城區(qū)的一家房屋中介工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，今年3、4月份的成交量比較可觀，學(xué)區(qū)房成交速度比較快；“五一”假期期間，帶看量整體一般，房源整體比較多，購(gòu)房者的選擇范圍比較大。

　　二手房網(wǎng)簽同比增加

　　從機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)看，假期前四天（5月1日至5月4日），北京地區(qū)二手房網(wǎng)簽量81套，環(huán)比下降95.56%，同比上漲近100%；新房網(wǎng)簽量則達(dá)到242套，網(wǎng)簽量同比、環(huán)比出現(xiàn)雙降。

　　在此之前，北京地區(qū)二手房成交出現(xiàn)了較為明顯的回暖，3月份和4月份成交量分別達(dá)到17848套和15569套，重回1.5萬(wàn)套“榮枯線”以上。

　　北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房住宅網(wǎng)簽15569套，環(huán)比下降19.05%，同比上漲16.59%。

　　北京二手房庫(kù)存量持續(xù)增加，二手房依然面臨一定的去化壓力。麥田數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房掛牌量仍在繼續(xù)增加，4月份全市二手房掛牌量和3月份相比增加3.7%。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)的掛牌房源數(shù)量相比春節(jié)前有所增加，春節(jié)前整體市場(chǎng)掛牌在14.6萬(wàn)套左右，目前又重回16萬(wàn)套以上。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，每年3月份對(duì)于北京等熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，都是學(xué)區(qū)入學(xué)最后的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。所以每年這個(gè)時(shí)間，二手房成交都會(huì)是全年的一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)。隨著春節(jié)積壓需求和入學(xué)需求在3月份的集中釋放，進(jìn)入4月份之后，北京二手房市場(chǎng)活躍度有所下降，但4月份二手房網(wǎng)簽量仍維持在一定水平，全月二手房網(wǎng)簽量仍超過(guò)1.5萬(wàn)套。隨著春節(jié)后北京二手房掛牌量持續(xù)增加，二手房的去化壓力不斷加大，二手房業(yè)主面臨較大的價(jià)格壓力，疊加“五一”小長(zhǎng)假的影響，預(yù)計(jì)5月份北京二手房網(wǎng)簽量較4月份或略有回落，市場(chǎng)會(huì)延續(xù)目前“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。

　　土地市場(chǎng)有所回暖

　　從土地市場(chǎng)成交看，近期，北京地區(qū)土地市場(chǎng)有回暖跡象。一方面表現(xiàn)在百億級(jí)別地塊接連出讓，另一方面表現(xiàn)在溢價(jià)率有所提高。

　　4月28日，北京土拍市場(chǎng)成功出讓朝陽(yáng)區(qū)一組團(tuán)地塊，由中建智地+金茂+越秀+朝陽(yáng)城發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)126億元摘得，成交樓面價(jià)為5.45萬(wàn)/平方米。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，核心城市土拍平均溢價(jià)率連續(xù)4個(gè)月維持在20%左右。核心城市土拍升溫傳遞出一個(gè)重要信號(hào)，隨著限價(jià)政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市場(chǎng)滿足多層次多樣化住房需求”的趨勢(shì)正在加快形成。未來(lái)，企業(yè)將通過(guò)開(kāi)發(fā)高品質(zhì)改善型產(chǎn)品，進(jìn)一步撬動(dòng)住房消費(fèi)潛能釋放。但需要強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，房企普遍采取“聚焦高能級(jí)城市”的投資策略，一定程度上導(dǎo)致核心城市土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，這也是多地拍出百億級(jí)別大額地塊的重要原因。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，接下來(lái)，包括北京、上海在內(nèi)的一線城市有望加快存量住房改造、優(yōu)化限購(gòu)限售政策，二三線城市則可能通過(guò)降低購(gòu)房門檻、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等方式激活市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的大趨勢(shì)有望進(jìn)一步強(qiáng)化，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的確定性進(jìn)一步增強(qiáng)。